Lei do condomínio: informações que todo síndico deve conhecer

A boa convivência em condomínio é fundamental para manter a sintonia e o respeito entre todos. Mas é fundamental que existam normas gerais. Para isso, a Lei 4.591/64, conhecida como Lei do Condomínio, tem a função de regrar a convivência em condomínios.

Apesar de ter sido derrogada em 2003 com a chegada do Código Civil, essa é uma lei que continua sendo uma das principais referências para a Legislação condominial.

Exatamente por isso, essa é uma lei que deve ser conhecida e estudada por todos os síndicos deste tipo de empreendimento.

No artigo de hoje você irá conhecer algumas das informações presentes nessa legislação condominial que devem ser conhecidas por síndicos que busca a eficiência da sua gestão condominial.

As principais normas da lei do condomínio

A lei do condomínio e suas atualizações apresentadas no novo código civil descrevem as regras de edificações e as normas aplicáveis aos condomínios ainda não edificados, aos espaços comuns e aos direitos dos condôminos sobre eles.

A função dessas leis é garantir a convivência harmoniosa entre os moradores e o bom funcionamento das áreas comuns.

No âmbito geral, a legislação destaca que cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.

A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.

Segundo o artigo 8º serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas.

A convenção do condomínio também é agraciada pela lei. Esta é uma parte da legislação que contribui com o bom funcionamento dos espaços. Ela deve respeitar o código civil e a lei do condomínio, que são reguladores.

A convenção não deve submeter os condôminos e seus inquilinos a qualquer situação resguardada pela lei. Porém, todo o restante pode ser regido neste documento, desde que concordado pelo quórum.

Segundo a legislação, os proprietários devem elaborar, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação.

Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

1. a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
2. b) o destino das diferentes partes;
3. c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
4. d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
5. e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
6. f) as atribuições do síndico, além das legais;
7. g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
8. h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
9. i) o quórum para os diversos tipos de votações;
10. j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
11. l) a forma e o quórum para as alterações de convenção;
12. m) a forma e o quórum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

O que diz a lei sobre pets e barulhos?

Outros pontos que todo síndico deve conhecer sobre a lei de condomínios faz referência à convivência com pets e barulhos excessivos.

A lei do condomínio não especifica nada sobre a convivência com pets, mas o Artigo 1.228 do código civil estabelece que não pode haver proibição de pets em condomínio.

No entanto, existem regras comuns determinadas em cada condomínio como o recolhimento de dejetos, uso de focinheira, manter a higiene do local para não causar mau cheiro, entre outros.

No caso do barulho, ao contrário do que muitos pensam, a Lei do Silêncio não está presente no Código Civil, mas existe um artigo que se aproxima, que é o artigo 1.277, que diz:

“O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.”

Apesar disso, as regras para barulhos no salão de festas ou em áreas comuns podem ser definidas pelo regimento interno de cada condomínio. Geralmente, tais regimentos determinam o período das 8h às 22h.

A lei do condomínio também rege obrigações e deveres sobre seguros, sinistros e reconstrução obrigatória das edificações.

O condomínio é também obrigado a contratar o seguro das edificações, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outros sinistros que causem destruição.

Já as despesas condominiais tem regras bastante claras. A legislação prevê, de forma muito clara, de quem são as responsabilidades referente ao pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias.

As despesas ordinárias (gastos rotineiros e necessários a manutenção do condomínio) são de responsabilidade do inquilino.

Já as despesas extraordinárias (que se resultam de imprevistos) são de obrigação do Locador.

Quais são as responsabilidades do síndico?

Além de conhecer os principais artigos da lei do condomínio, cabe ao síndico algumas obrigações.

Segundo o artigo 1348 do Código Civil compete ao síndico gerenciar todos os gastos, manter as contas em dia, cobrar inadimplentes, preocupar-se com a segurança das áreas comuns, propor soluções para conflitos, zelar pelo patrimônio, etc.

Além disso, também é função do síndico exercer as seguintes atividades:

• Convocar a assembleia;
• Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;
• Cumprir e fazer cumprir a convenção, regimento interno e determinações da assembleia;
• Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do condomínio;
• Contratar serviços de manutenção;
• Elaborar a previsão orçamentária anual;
• Realizar a prestação de contas obrigatória;
• Fiscalizar o pagamento das taxas condominiais;
• Impor e cobrar multas e advertências quando necessário.

Além de todas essas atividades, o Código de Processo Civil, em seu art. 75, XI, dispõe ser o síndico o representante do condomínio em juízo, ativa ou passivamente.

Síndico preparado e condomínio em harmonia

Tanto a lei do condomínio, quanto o código civil, são bastante claros para guiar o síndico sobre todas as regras previstas em lei para a gestão condominial.

Assim, ao conhecer os artigos da legislação, o síndico naturalmente consegue elevar a eficiência na gestão condominial, assim como tem informações para manter a harmonia entre todos os condôminos.

Mas, para que tanto a gestão quanto a harmonia sejam colocadas em prática, é necessário investir continuamente em uma boa administração do condomínio.

Com a correta gestão, respaldada pela lei do condomínio, é possível manter a infraestrutura em bom estado, solucionar conflitos e promover a convivência harmoniosa entre os condôminos.

Você é um síndico e precisa melhorar a gestão do condomínio que você administra? Então convidamos você a conferir nosso e-book sobre este tema.