Airbnb nos condomínios: Pode ou não pode? O que diz a lei?

Conhecido como uma plataforma de aluguel de hospedagens, o Airbnb permite que qualquer pessoa disponibilize ou reserve suas acomodações com segurança. No entanto, o Airbnb nos condomínios não é bem visto por moradores, além de ser uma saia justa para síndicos.

Este olhar duvidoso ocorre porque quando um morador aluga seu apartamento ou parte dele, ele não compartilha apenas o que é seu, ele também aluga todos os espaços do condomínio que, por vezes, tira o sossego e compromete a segurança de moradores.

Mas afinal, é possível um proprietário alugar seu apartamento ou parte dele dentro de um condomínio por meio da plataforma?

Confira nosso artigo sobre o tema e saiba tudo que envolve a polêmica sobre a presença do Airbnb nos condomínios e a possibilidade (ou não) de alugar um apartamento ou quarto dentro deste ambiente.

O que é o Airbnb?

Antes de entender toda a polêmica envolvendo a presença do Airbnb nos condomínios, vale entender o que é e como funciona essa “plataforma de locações”.

Basicamente, o Airbnb (junção das palavras em inglês air (ar) com a sigla bnb (bed and breakfast) é uma plataforma que faz a intermediação entre proprietários de imóveis ou de um quarto desocupado e locatários que procuram um aluguel mais curto e/ou descomplicado.

Toda essa negociação ocorre dentro da plataforma, sem assinatura de contrato de aluguel. Por isso, não configura a ideia de permanência e habitualidade que caracterizam as regras dispostas na Lei Nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato.

As locações feitas através do Airbnb também não são consideradas serviços de hotelaria, que, por lei, não poderiam ocorrer em edifícios residenciais.

Atualmente, essa plataforma online possui mais de 6 milhões de anúncios em 191 países, além de possuir cerca de 2 milhões de hóspedes, conforme explicação apresentada no site oficial da empresa.

Como você pode ver, o Airbnb adota estratégias para que não esteja sujeito à legislação hoteleira ou a lei do Inquilinato. E é justamente essa falta de uma legislação específica, que torna o aluguel temporário em condomínios uma grande polêmica.

Airbnb nos condomínios: relação complicada e que gera muita dor de cabeça para síndicos

O Airbnb chegou ao Brasil em 2012 e, desde então, muitas pessoas têm usado essa plataforma para complementar a renda – alugando um quarto, casa ou apartamento – ou para alugar esses empreendimentos por um pequeno período de tempo.

Porém, síndicos e administradores de condomínios estão cada dia mais receosos com essa forma de negociação. Eles não sabem o que pode e o que não pode ser feito dentro de seus condomínios.

Com isso, aumentam as brigas, a insegurança nas relações e principalmente as disputas judiciais.

Ainda sem um consenso definitivo por parte do poder judiciário, e com várias decisões que ainda geram dúvidas, os síndicos ficam sem ter o que fazer, tendo que lidar com um cenário controverso e muito inseguro.

Em seu site, o Airbnb mostra que há uma série de decisões da justiça favoráveis à prática intermediada pela empresa.

Elas dizem respeito a casos onde o condomínio tentou proibir a prática em suas unidades, seja através da inclusão de dispositivos na convenção ou da aprovação de proibições em assembleia.

Por outro lado, há juristas que citam que as locações residenciais são regidas pela Lei do Inquilinato, que tem previsto a locação por temporada por um período de até 90 dias.

Última decisão da justiça: não proíbe, mas dificulta o serviço

A mais recente decisão tomada pela justiça foi tornada pública em 23 de novembro de 2021 em julgamento realizado pela 3ª Turma da Corte.

Por unanimidade a 3ª Turma da Corte decidiu que as convenções de condomínio possuem o poder de proibir os proprietários dos imóveis e condôminos de locarem suas unidades por meio de serviços online de aluguel, como é o caso do Airbnb.

De forma prática, essa decisão não proíbe a atuação do Airbnb nos condomínios, mas cria dificuldades para esse tipo de serviço, dando uma certa segurança aos moradores, síndicos e o condomínio como um todo.

Qual é o papel do síndico em toda essa “guerra”?

Em qualquer condomínio, o síndico é, além de administrador e gestor, um mediador de conflitos e a possibilidade (ou não) de aluguel temporário dentro do condomínio é apenas mais um!

Essa relação atribulada já está com a justiça, mas para mediar esse conflito dentro do seu condomínio, os síndicos devem adotar algumas boas-práticas para garantir maior tranquilidade a todos os condôminos.

1. Promova reuniões condominiais para mostrar como funciona o Airbnb

Para discutir se é permitido ou não a presença do Airbnb nos condomínios, é fundamental que todos saibam como funciona este serviço. Para isso, convoque assembleias para mostrar como funciona e discutir a possibilidade.

Uma recomendação é ceder um tempo para que o morador, que irá utilizar a plataforma e alugar um quarto, fale mais sobre as condições e regras desse serviço.

2. Deixe a escolha de liberar ou proibir o Airbnb para os condôminos

Enquanto não existe uma legislação mais clara e definitiva sobre o tema, provavelmente a discussão e as polêmicas em relação às locações pelo Airbnb nos condomínios serão recorrentes.

Além do mais, a decisão mais recente da 3ª turma da corte cria uma jurisprudência e atribui aos próprios condôminos a definição das regras.

Portanto, até que uma nova decisão judicial ocorra, deixe as decisões nas mãos dos moradores e apenas faça a mediação dessa decisão. Também é recomendado que o síndico tenha conhecimentos sobre direito condominial.

3. Exija dos “futuros hóspedes” o documento de locação do Airbnb

Os condôminos decidiram pela autorização da locação de um imóvel ou quarto via airbnb em seu condomínio?

Então é sua função, como síndico, exigir dos futuros “moradores temporários” a apresentação de um documento de identificação oficial na própria plataforma e também na portaria física do prédio.

Fornecer essa identificação deve ser pré-requisito para seguir com a locação via plataforma. Isso aumenta a segurança dos condôminos em relação aos moradores temporários.

4. Instrua o “anfitrião” a avaliar os futuros hóspedes que irão locar o imóvel

Geralmente o dono do apartamento ou quarto faz o que quiser com seu quarto ou apartamento. Mas é dever do síndico instruir este proprietário a apresentar ao futuro hóspede quais são as regras do condomínio.

É também importante instruir o locatário a conferir a ferramenta de avaliação de futuros hóspedes dentro da própria plataforma do Airbnb. Se forem mal avaliados, devem ser excluídos.

Diante destas dicas, é dever do síndico sempre prezar pela comunicação, diálogo e bem-estar de todos.

Proponha o debate sobre o Airbnb nos condomínios, discuta regras de segurança e sempre abra caminho para a negociação. Todos saem ganhando!

E você gostou de saber mais sobre essa discussão importante? Deixe sua opinião sobre o tema abaixo e continue acompanhando o blog da Fasterm.