Inquilino deve contribuir para o fundo de reserva do condomínio?

Essa é uma dúvida que muitos síndicos, inquilinos e proprietários têm: afinal, quem deve arcar com o pagamento do fundo de reserva do condomínio? Aliás, esse questionamento pode gerar incertezas e até conflitos se não for esclarecido adequadamente.

Por isso, para você, síndico, é fundamental entender o que diz a Lei do Inquilinato e como aplicar as convenções condominiais de forma prática e justa para todos.

Sendo assim, preparamos este post com as informações essenciais que você precisa saber sobre o tema. Vamos conferir?

O que é o fundo de reserva do condomínio?

Basicamente, o fundo de reserva do condomínio é uma reserva financeira, criada para atender a necessidades emergenciais ou realizar melhorias que beneficiem o patrimônio do prédio e dos seus condôminos.

Essa “poupança” é essencial para que o condomínio tenha tranquilidade em casos de gastos não planejados, evitando rateios de emergência que poderiam impactar financeiramente os moradores.

Como é composto o fundo de reserva do condomínio?

Na prática, não há um padrão único e, portanto, o valor destinado ao fundo de reserva deve ser definido pela convenção do condomínio. Geralmente, ele representa entre 5% e 10% do valor da taxa condominial mensal.

Afinal, esse percentual varia muito de acordo com as necessidades do condomínio e com o planejamento financeiro estabelecido em assembleia. 

Inquilino ou proprietário: quem deve pagar o fundo de reserva?

Essa é, quase sempre, a principal dúvida entre os condôminos. Mas vamos lá: a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) define que as despesas de um condomínio devem ser divididas entre ordinárias e extraordinárias, e cada uma dessas categorias de gastos tem um responsável específico.

Sabendo disso, dividimos da seguinte forma:

Despesas extraordinárias

As despesas extraordinárias são aquelas que trazem uma valorização de longo prazo para o imóvel.

Ou seja, elas não fazem parte da rotina de manutenção do condomínio, mas são necessárias para mantê-lo atualizado, seguro e confortável.

Isso inclui, por exemplo: 

• Pintura da fachada do prédio
• Troca de elevadores ou compra de novos equipamentos de segurança
• Construção de novas áreas ou melhorias nas áreas comuns
• Substituição de equipamentos.

Em geral, segundo a lei, essas despesas são responsabilidade do proprietário, pois elas agregam valor ao imóvel e, portanto, beneficiam o dono em longo prazo.

Despesas ordinárias

Já as despesas ordinárias se referem às necessidades rotineiras de manutenção e conservação do condomínio.

Logo, esses gastos são constantes e visam manter o bom funcionamento do condomínio no dia a dia.

Isso inclui: 

• Salários e encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio
• Manutenção e pequenos reparos em áreas comuns
• Pagamentos de contas fixas

Nesse caso, o inquilino pode ser o responsável pelo pagamento das despesas ordinárias, pois elas dizem respeito ao uso cotidiano do imóvel.

Em grande parte dos casos, o fundo de reserva é considerado uma despesa extraordinária, pois serve para melhorias e situações de maior impacto, o que significa que ele deve ser pago pelo proprietário.

No entanto, podem haver exceções: quando o fundo de reserva do condomínio for usado para cobrir despesas ordinárias, ou seja, gastos comuns de manutenção, o inquilino poderá ser responsável por repor sua parte, pois ele se beneficiou diretamente desse uso.

Como o síndico pode aplicar essa regra?

Como gestor e mediador, o síndico tem um papel importante na definição e organização dos responsáveis pelo fundo de reserva do condomínio, assim como o estabelecimento de regras, políticas, orçamentos e direcionamentos.

Como dica, considere os seguintes pontos: 

• Comunique claramente essa regra para inquilinos e proprietários, destacando a diferença entre os tipos de despesa.
• Explique a exceção do uso do fundo para despesas ordinárias de forma prática, para que todos saibam quando devem contribuir.
• Sugira que inquilino e proprietário verifiquem os valores cobrados no boleto do condomínio para identificar a existência de contribuição para o fundo e, caso haja dúvidas, possam alinhar diretamente.

Quando o fundo de reserva pode ser utilizado?

O uso do fundo de reserva precisa sempre ser aprovado em assembleia de condomínio, e, como síndico, é seu papel esclarecer quais são as situações em que esse valor pode ser usado.

Para facilitar esse processo, sugerimos algumas possibilidades abaixo: 

• Emergências com vazamentos: Quando surge um problema urgente na tubulação ou infraestrutura hidráulica do prédio, o fundo pode ser usado para realizar reparos imediatos.
• Reparos importantes em elevadores: Se os elevadores se tornarem inoperantes, o fundo pode ser acionado para conserto rápido, pois sua manutenção impacta diretamente o cotidiano dos moradores.
• Pintura e revitalização da fachada: Esse tipo de obra, que mantém o prédio em boas condições estéticas e estruturais, pode ser custeado pelo fundo.
• Investimentos necessários: Quando há a necessidade de determinado investimento, como substituição ou compra de equipamentos de uso coletivo no condomínio, os recursos podem vir do fundo de reserva.

Como o síndico pode facilitar a comunicação entre inquilino e proprietário?

A transparência e o bom relacionamento entre inquilinos, proprietários e o síndico são essenciais para a boa convivência no condomínio e, claro, isso cabe principalmente ao bom gestor.

Logo, como síndico, você pode adotar algumas práticas que ajudam a prevenir e esclarecer dúvidas, bem como: 

• Realize comunicados periódicos sobre o uso do fundo de reserva: Detalhe o saldo e o uso do fundo em assembleias e por meio de informativos.
• Oriente os moradores sobre a Lei do Inquilinato: Especialmente em relação às diferenças entre despesas ordinárias e extraordinárias.
• Facilite a comunicação entre inquilino e proprietário: Em caso de divergências, recomende que inquilinos e proprietários verifiquem os detalhes de suas despesas no boleto condominial para que os valores estejam corretos.
• Disponibilize a convenção do condomínio e um canal para perguntas: Assim, todos podem consultar as regras e tirar dúvidas sobre como o fundo é administrado.

Enfim, como bem vimos, a Lei do Inquilinato determina que despesas ordinárias, que envolvem o dia a dia do condomínio, devem ser pagas pelo inquilino, enquanto despesas extraordinárias, que valorizam o imóvel, ficam a cargo do proprietário.

No entanto, sempre há espaço para definições e acordos internos, que devem ser conduzidos pelo síndico durante as assembleias e devidamente apoiados pelos condôminos.

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