Airbnb en condominios: ¿Puede o no puede? ¿Qué dice la ley?

Conocida como plataforma de alquiler de alojamientos, Airbnb permite a cualquier persona ofrecer o reservar su alojamiento de forma segura. Sin embargo, Airbnb en los condominios no está bien visto por los residentes, además de ser una falda justa para los liquidadores.

Este aspecto dudoso se produce porque cuando un residente alquila su piso o parte de él, no sólo comparte lo que es suyo, sino que también alquila todos los espacios del condominio, lo que a veces le quita la tranquilidad y compromete la seguridad de los residentes.

Pero, después de todo, ¿es posible que un propietario alquile su piso o parte de él dentro de una comunidad de propietarios a través de la plataforma?

Consulta nuestro artículo sobre el tema y conoce todo lo que rodea a la polémica sobre la presencia de Airbnb en las comunidades de propietarios y la posibilidad (o no) de alquilar un piso o habitación dentro de este entorno.

¿Qué es Airbnb?

Antes de entender toda la polémica que envuelve la presencia de Airbnb en las comunidades de propietarios, conviene entender qué es y cómo funciona esta «plataforma de alquiler».

Básicamente, Airbnb (combinación de las palabras inglesas air y bnb) es una plataforma que media entre los propietarios de un inmueble o una habitación desocupada y los inquilinos que buscan un alquiler más corto y/o sin complicaciones.

Toda esta negociación se realiza dentro de la plataforma, sin necesidad de firmar un contrato de alquiler. Por lo tanto, no se configura la idea de permanencia y habitualidad que caracterizan las normas establecidas en la Ley Nº 8.245/1991, Ley de Arrendamiento.

Los alquileres realizados a través de Airbnb tampoco se consideran servicios hoteleros, que, por ley, no podrían tener lugar en edificios de viviendas.

En la actualidad, esta plataforma online cuenta con más de 6 millones de anuncios en 191 países, y tiene unos 2 millones de invitados, según se explica en la
sitio web oficial de la empresa
.

Como puede ver, Airbnb adopta estrategias para no estar sujeto a la legislación hotelera ni a la ley de arrendamiento. Y es precisamente esta falta de una legislación específica lo que hace que el alquiler temporal en condominios sea una gran controversia.

Airbnb en las comunidades de propietarios: una relación complicada que genera muchos dolores de cabeza a los encargados de los edificios

Airbnb llegó a Brasil en 2012 y desde entonces muchas personas utilizan esta plataforma para complementar sus ingresos -alquilando una habitación, una casa o un piso- o para alquilar estos desarrollos por un corto período de tiempo.

Sin embargo, los encargados de los edificios y los administradores de los condominios desconfían cada vez más de esta forma de negociación. No saben lo que se puede y no se puede hacer dentro de sus condominios.

Como resultado, aumentan las peleas, la inseguridad en las relaciones y, sobre todo, las disputas legales.

Aún sin un consenso definitivo por parte de la justicia, y con varias decisiones que aún generan dudas, los administradores de edificios se quedan sin hacer nada, teniendo que lidiar con un escenario controvertido y muy inseguro.

En su página web, Airbnb muestra que hay varias decisiones judiciales a favor de la práctica intermediada por la empresa.

Se trata de casos en los que el condominio ha intentado prohibir la práctica en sus unidades, ya sea incluyendo disposiciones en la convención o aprobando prohibiciones en una reunión.

Por otro lado, hay juristas que citan que los arrendamientos de viviendas se rigen por la Ley de Arrendamientos, que prevé arrendamientos de temporada por un periodo de hasta 90 días.

Última sentencia judicial: no prohíbe, pero dificulta el servicio

La última decisión adoptada por el tribunal se hizo pública el 23 de noviembre de 2021 en una sentencia dictada por la 3ª Sala del Tribunal.

La Sala 3ª del Tribunal decidió por unanimidad que los convenios de condominio tienen la facultad de prohibir a los propietarios e inquilinos de condominios alquilar sus unidades a través de servicios de alquiler en línea, como Airbnb.

De manera práctica, esta decisión no prohíbe Airbnb en los condominios, pero crea dificultades para este tipo de servicio, proporcionando cierta seguridad para los residentes, los administradores de edificios y el condominio en su conjunto.

¿Cuál es el papel del liquidador en toda esta «guerra»?

En cualquier condominio, el liquidador es, además de ser
administrador y gestor
¡un mediador de conflictos y la posibilidad (o no) de alquiler temporal dentro del condominio es una más!

Esta relación problemática ya está en los tribunales, pero para mediar en este conflicto dentro de su condominio, los liquidadores deben adoptar algunas buenas prácticas para garantizar una mayor tranquilidad para todos los miembros del condominio.

1. Celebrar reuniones de condominio para mostrar cómo funciona Airbnb

Para debatir si se permite o no la presencia de Airbnb en las comunidades de propietarios, es fundamental que todo el mundo sepa cómo funciona este servicio. Para ello, convoque asambleas para mostrar cómo funciona y discutir la posibilidad.

Una recomendación es dar un tiempo para que el residente, que va a utilizar la plataforma y alquilar una habitación, hable más de las condiciones y normas de este servicio.

2. Dejar la decisión de permitir o prohibir Airbnb a los condóminos

Aunque no hay una legislación más clara y definitiva sobre el tema, el debate y las controversias sobre los alquileres de Airbnb en los condominios probablemente se repetirán.

Además, la decisión más reciente de la 3ª clase del tribunal crea una jurisprudencia y atribuye a los propios condóminos la definición de las normas.

Por lo tanto, hasta que se produzca una nueva decisión judicial, deje las decisiones en manos de los residentes y sólo medie esta decisión. También se recomienda que el liquidador tenga
conocimiento de la ley de condominios
.

3. Exigir a los «futuros huéspedes» el documento de alquiler de Airbnb

¿Han decidido los propietarios del condominio permitir el alquiler de una propiedad o habitación a través de Airbnb en su condominio?

Entonces es su trabajo, como gestor, exigir a los futuros «residentes temporales» que presenten un documento de identificación oficial en la propia plataforma y también en la puerta física del edificio.

Proporcionar esta identificación debería ser un requisito previo para proceder al alquiler a través de la plataforma. Esto aumenta la seguridad de los condóminos en relación con los residentes temporales.

4. Instruir al «anfitrión» para que evalúe a los futuros huéspedes que vayan a alquilar la propiedad

Por lo general, el propietario del piso o habitación hace lo que quiere con su habitación o piso. Pero es el deber del propietario instruir a este propietario para que introduzca al futuro huésped en las reglas del condominio.

También es importante indicar al inquilino que compruebe la herramienta de revisión de posibles huéspedes dentro de la propia plataforma de Airbnb. Si están mal evaluados, deben ser excluidos.

Teniendo en cuenta estos consejos, es deber del directivo valorar siempre la comunicación, el diálogo y el bienestar de todos.

Proponga el debate sobre Airbnb en los condominios, discuta las normas de seguridad y allane siempre el camino de la negociación. Todos ganan.

¿Y le gustaría saber más sobre este importante debate? Deja tu opinión sobre el tema a continuación y

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